Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren mehrfach neu erfunden – und mit ihm die Spielregeln für Käufer und Verkäufer. Was nals „Goldgräberstimmung“ begann, wandelte sich 2022/2023 zur Verunsicherungskrise. Jetzt, 2025, scheint sich das Blatt erneut zu wenden: Die Nachfrage ist zurück, die Preise ziehen an – und der Handlungsspielraum wird enger.
Von der Euphorie zur Ernüchterung – und zurück
Die historische Niedrigzinsphase der vergangenen Dekade hatte eine beispiellose Kaufwelle ausgelöst. Kredite waren billig, Immobilien heiß begehrt, der Markt überhitzt. Dann kam die Realität mit voller Wucht: Inflation, Zinswende, wirtschaftliche Unsicherheit. Die Folge? Ein schlagartiger Stimmungsumschwung. Käufer hielten sich zurück, Preise gaben nach, der Markt sortierte sich neu.
Doch 2024 kam die Kehrtwende – leise, aber spürbar. Jetzt, Mitte 2025, zeigt sich: Die Nachfrage steigt wieder deutlich, die Preise ziehen an, das Angebot schrumpft. Laut dem aktuellen Interhyp-Immobilienindex sind die Preise seit Jahresbeginn bereits um rund 5 Prozent gestiegen. Die Zurückhaltung ist vorbei – und wer jetzt noch wartet, riskiert, den Anschluss zu verlieren.
Leistbarkeit: Eine Frage der Wahrnehmung – und der Zinsen
Trotz steigender Preise empfinden 55 Prozent der Befragten einer aktuellen Interhyp-Studie Immobilien weiterhin als leistbar. Überraschend? Nur auf den ersten Blick. Denn mit einem aktuellen Zinssatz von rund 3,5 Prozent für 10-jährige Darlehen sind die Finanzierungskosten deutlich unter dem Vorjahreshoch von über 4,2 Prozent. Wer rechnen kann, merkt schnell: Die monatliche Belastung bleibt in vielen Fällen tragbar – sofern man schnell handelt.
Doch die Uhr tickt. Schon jetzt zeigt die Studie, dass der Verhandlungsspielraum schrumpft. Nur noch 47 Prozent glauben, beim Kauf mehr verhandeln zu können als vor einem Jahr – ein Rückgang um 6 Prozentpunkte. Die Verkäufer spüren die Nachfrage – und drehen den Spieß wieder um.
Der größte Fehler: Nicht vorbereitet sein
Und hier liegt das wahre Problem: Zu viele Kaufinteressenten sind nicht vorbereitet. Nur 28 Prozent der sogenannten Planer – Menschen, die in den nächsten ein bis zwei Jahren kaufen wollen – holen sich frühzeitig Beratung. Ein fataler Fehler. Denn die Finanzierung einer Immobilie ist keine spontane Entscheidung. Sie ist ein komplexer Balanceakt zwischen Zinsbindung, Tilgung, Fördermöglichkeiten und Lebensplanung.
Dabei lohnt sich der Aufwand: 75 Prozent der Käufer, die sich beraten ließen, bezeichnen die Unterstützung als entscheidend für ihren Kauf. Dennoch bleibt bei vielen die Erkenntnis aus: Der Immobilienkauf ist keine Bauchentscheidung, sondern ein strategischer Prozess – und dieser beginnt nicht mit der Besichtigung, sondern mit dem Rechnen.
Politik am Zug – aber Käufer auch
Natürlich darf auch die Politik nicht fehlen. Viele Befragte hoffen auf Impulse der neuen Bundesregierung: besseres Bauen, einfacherer Zugang zu Wohneigentum, überarbeitete KfW-Förderungen. Das sind wichtige Signale – aber sie lösen das akute Problem nicht.
Denn der Markt entwickelt sich jetzt. Die Preise steigen jetzt. Und die besten Objekte sind jetzt schnell weg. Wer auf politische Wunder wartet, wird sich später ärgern, nicht rechtzeitig gehandelt zu haben.
Wer kaufen will, sollte sich jetzt entscheiden
Der Immobilienmarkt hat wieder Fahrt aufgenommen – und zwar schneller, als viele erwartet haben. Die Kombination aus gestiegener Nachfrage, noch moderaten Zinsen und begrenztem Angebot macht 2025 zu einem Jahr der Entscheidungen. Wer sich jetzt noch in Sicherheit wiegt und glaubt, „in Ruhe schauen“ zu können, wird bald feststellen: Die besten Chancen sind dann schon vergeben.
Mein Rat: Nicht zögern, sondern vorbereiten. Wer finanzielle Klarheit schafft, Beratung einholt und strategisch plant, kann vom aktuellen Markt profitieren. Wer zaudert, zahlt später drauf.
Denn eines hat der Markt der letzten Jahre eindrucksvoll gezeigt: Er wartet auf niemanden.