Stell dir vor, du hast 50.000 Euro in einen offenen Immobilienfonds investiert. Eine Geldanlage, die du für vergleichsweise solide hältst. Du hast die vorgeschriebenen Fristen eingehalten und möchtest deine Anteile zurückgeben.
Doch dann erfährst du: Vorerst werden nur zehn Prozent deines Rückgabeauftrags ausgeführt.
Genau diese Situation erleben derzeit Anleger des offenen Immobilienfonds DWS Grundbesitz Europa.
Die Deutsche-Bank-Tochter DWS hat Ende Oktober eine sogenannte Rücknahmebeschränkung aktiviert. Seit dem 28. Oktober 2026 werden fällige Rückgabeaufträge nur noch zu zehn Prozent bedient. Die übrigen 90 Prozent der Aufträge werden nicht ausgeführt. Wer diese Anteile ebenfalls zurückgeben möchte, muss einen neuen Rückgabeauftrag stellen und die geltenden Fristen beachten.
Die Anteile selbst verfallen dadurch nicht. Das Geld ist also nicht automatisch verloren. Aber Anleger können möglicherweise deutlich später darüber verfügen als ursprünglich erwartet.
Und genau das dürfte für viele eine unangenehme Überraschung sein.
Der Fonds sagt 100 Euro. Die Börse sagt rund 50 Euro.
Noch bemerkenswerter finde ich die Entwicklung an der Börse.
Ende Oktober wurden Anteile des DWS Grundbesitz Europa zeitweise mit einem Abschlag von rund 50 Prozent gegenüber dem von der Fondsgesellschaft veröffentlichten Rücknahmewert gehandelt.
Vereinfacht gesagt: Stehen auf deinem Depotauszug Fondsanteile mit einem rechnerischen Rücknahmewert von 10.000 Euro, könnte ein sofortiger Verkauf über die Börse zu einem erheblich niedrigeren Erlös führen.
Das bedeutet ausdrücklich nicht, dass die Immobilien des Fonds tatsächlich nur noch die Hälfte wert sind. Der Börsenkurs spiegelt neben den Erwartungen an die Immobilienwerte auch die eingeschränkte Liquidität, Unsicherheit und die aktuelle Nachfrage nach den Anteilen wider.
Trotzdem ist die Differenz bemerkenswert.
Was nützt dir ein hoher rechnerischer Fondswert, wenn du deine Anteile kurzfristig nur mit einem massiven Abschlag verkaufen kannst?
Für mich ist das eine der entscheidenden Fragen.
Die Immobilienkrise erreicht die privaten Anleger
Über viele Jahre galten offene Immobilienfonds als vergleichsweise schwankungsarme Geldanlage. Sie investieren in Bürohäuser, Einkaufszentren, Wohnungen und andere Immobilien. Mieteinnahmen sollen laufende Erträge ermöglichen.
Gerade für Anleger, die keine größeren Kursschwankungen mögen, klang dieses Konzept attraktiv.
Doch seit der Zinswende haben sich die Bedingungen verändert.
Finanzierungen sind teurer geworden, die Bewertungen vieler Gewerbeimmobilien stehen unter Druck und festverzinsliche Anlagen bieten wieder Renditen. Hinzu kommen strukturelle Veränderungen wie Homeoffice und veränderte Anforderungen an Büroflächen.
Das belastet Teile des Immobilienmarktes.
Beim DWS Grundbesitz Europa wurden in den ersten acht Monaten 2026 nach den veröffentlichten Angaben netto mehr als 640 Millionen Euro abgezogen. Innerhalb eines Jahres sollen sich die Nettoabflüsse auf rund 1,1 Milliarden Euro summiert haben.
Und auch andere offene Immobilienfonds stehen unter Druck.
Nach einer Auswertung von Finanztip notierten 14 untersuchte Fonds im Oktober 2026 durchschnittlich mehr als 23 Prozent unter ihren veröffentlichten Rücknahmewerten.
Dabei handelt es sich um Börsenabschläge, nicht um entsprechend hohe festgestellte Wertverluste der Immobilien.
Dennoch zeigen diese Zahlen, wie skeptisch viele Anleger inzwischen auf diese Anlageklasse blicken.
Das eigentliche Problem: Immobilien lassen sich nicht auf Knopfdruck verkaufen
Offene Immobilienfonds haben ein grundsätzliches Spannungsverhältnis.
Sie investieren überwiegend in Immobilien, deren Verkauf Zeit benötigt. Gleichzeitig können Anleger unter bestimmten gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen ihre Fondsanteile zurückgeben.
Für neu erworbene Anteile gelten grundsätzlich eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine zwölfmonatige Kündigungsfrist.
Diese Regeln sollen gerade verhindern, dass Fonds wegen kurzfristiger Rückgaben Immobilien unter Zeitdruck verkaufen müssen.
Doch selbst solche Fristen schützen nicht vollständig vor Liquiditätsproblemen.
Wenn über längere Zeit mehr Anleger Geld abziehen wollen, als neue Mittel zufließen, können die vorhandenen Liquiditätsreserven schrumpfen.
Der Fonds muss dann möglicherweise Immobilien verkaufen, um Rückgaben zu finanzieren. Das kann in einem schwierigen Marktumfeld länger dauern oder mit Preisabschlägen verbunden sein.
Rücknahmebeschränkungen sollen solche Situationen abfedern und verhindern, dass einzelne Anleger zulasten der verbleibenden Investoren bevorzugt werden.
Das ist grundsätzlich nachvollziehbar.
Für betroffene Anleger bleibt aber das Problem bestehen: Sie können nicht wie erwartet über ihr Kapital verfügen.
Droht jetzt eine größere Verkaufswelle?
Nach den vorliegenden Berichten verwalten die offenen Immobilienfonds in Deutschland zusammen noch rund 115 Milliarden Euro.
Das ist eine enorme Summe.
Sollten die Mittelabflüsse anhalten, könnten weitere Fonds unter Druck geraten, Immobilien zu verkaufen oder zusätzliche Liquiditätsmaßnahmen zu ergreifen.
Daraus könnte eine schwierige Entwicklung entstehen: Immobilienverkäufe in einem ohnehin schwachen Markt könnten niedrigere Preise erzielen. Diese könnten wiederum Auswirkungen auf die Bewertungen und damit auf die Stimmung der Anleger haben.
Das ist ein mögliches Risikoszenario, keine zwangsläufige Entwicklung.
Denn die Situation unterscheidet sich von Fonds zu Fonds erheblich. Entscheidend sind unter anderem die vorhandene Liquidität, die Qualität der Immobilien, die Vermietungssituation, die Verschuldung und das Verhalten der Anleger.
Es wäre deshalb falsch, sämtliche offenen Immobilienfonds über einen Kamm zu scheren oder ihnen pauschal eine bevorstehende Schließung zu unterstellen.
Aber ebenso falsch wäre es, die aktuellen Entwicklungen als unbedeutend abzutun.
Sind 50 Prozent Börsenabschlag eine Kaufgelegenheit?
Auf den ersten Blick könnte man meinen: Wenn ein Fondsanteil an der Börse nur die Hälfte des veröffentlichten Rücknahmewerts kostet, muss das doch ein Schnäppchen sein.
Ganz so einfach ist es nicht.
Der offizielle Rücknahmewert basiert auf den nach den geltenden Bewertungsregeln ermittelten Vermögenswerten des Fonds. Der Börsenkurs entsteht dagegen durch Angebot und Nachfrage.
Ein hoher Abschlag kann eine Chance sein, wenn sich die Immobilienwerte als tragfähig erweisen und die Liquiditätssituation verbessert.
Er kann aber auch auf erhebliche Risiken hindeuten.
Niemand kann sicher vorhersagen, zu welchen Preisen Immobilien künftig verkauft werden, wie sich der Rücknahmewert entwickelt oder wann eine uneingeschränkte Rückgabe wieder möglich sein wird.
Ein Abschlag von 50 Prozent ist deshalb nicht automatisch ein Sonderangebot.
Wer hier investiert, muss sich der erheblichen Unsicherheiten bewusst sein.
Würde ich jetzt einen offenen Immobilienfonds kaufen?
Für mich persönlich sind offene Immobilienfonds derzeit wenig attraktiv.
Das liegt nicht daran, dass ich Immobilien grundsätzlich kritisch sehe. Im Gegenteil: Ich halte Immobilien weiterhin für eine interessante langfristige Anlageklasse.
Aber bei offenen Immobilienfonds sehe ich derzeit ein Verhältnis zwischen Renditechancen, Bewertungsrisiken und eingeschränkter Liquidität, das mich nicht überzeugt.
Wer einen solchen Fonds besitzt, sollte deshalb genau prüfen, welche Immobilien enthalten sind, wie hoch die Liquiditätsquote ist und welche Rückgaberegelungen gelten.
Ein überstürzter Verkauf über die Börse kann bei hohen Abschlägen erhebliche Verluste realisieren. Umgekehrt ist auch das bloße Abwarten nicht risikolos, weil sich die Immobilienbewertungen weiter verändern können.
Eine pauschale Empfehlung zum Kaufen oder Verkaufen wäre deshalb unseriös.
Mein Fazit: Das Ende einer Illusion?
Der Fall DWS Grundbesitz Europa ist für mich ein deutliches Warnsignal.
Offene Immobilienfonds wurden lange als vergleichsweise stabile Anlageform wahrgenommen. Tatsächlich können sie aber Risiken enthalten, die in normalen Marktphasen kaum sichtbar werden.
Dazu gehören Wertverluste bei Immobilien, anhaltende Mittelabflüsse und Einschränkungen bei der Rückgabe von Fondsanteilen.
Das bedeutet nicht, dass das gesamte Geschäftsmodell gescheitert ist.
Aber die aktuellen Entwicklungen zeigen, dass Anleger den Begriff „offen“ nicht mit jederzeitiger Verfügbarkeit verwechseln sollten.
Ein vergleichsweise stabiler Fondspreis bedeutet eben nicht automatisch, dass auch der tatsächliche Verkaufserlös stabil ist.
Ob wir gerade eine vorübergehende Krise oder eine tiefgreifende Veränderung der Branche erleben, wird sich erst zeigen.
Ich persönlich rechne damit, dass die offenen Immobilienfonds noch längere Zeit unter Druck stehen könnten.
Und wenn Anleger bereit sind, ihre Anteile mit Abschlägen von fast 50 Prozent gegenüber dem veröffentlichten Rücknahmewert zu verkaufen, ist das zumindest ein deutliches Zeichen für die Unsicherheit am Markt.
Vielleicht erleben wir nicht das Ende der offenen Immobilienfonds. Aber möglicherweise das Ende der Vorstellung, dass sie eine besonders unkomplizierte und jederzeit verlässliche Geldanlage sind.
Wie seht ihr das?
Habt ihr selbst offene Immobilienfonds im Depot? Habt ihr eure Anteile bereits gekündigt oder wartet ihr die weitere Entwicklung ab?
Würdet ihr einen Fonds kaufen, der an der Börse fast 50 Prozent unter seinem offiziellen Rücknahmewert notiert? Oder ist das für euch ein klares Warnsignal?
Schreibt mir eure Meinung in die Kommentare.