Na, bist Du schon den Geschmack von Immobilien gekommen?
Dann gehörst Du vielleicht schon bald zu den Losern!
Gerade in den letzten Jahren sind viele auf den Zug Immobilien aufgesprungen. Aber ich muss Dir leider sagen: „The train has left the station.“
So ist das leider bei den lieben Finanzen.
Es gibt gute Zeiten, es gibt schlechte Zeiten. Bei Immobilien hatten wir die letzten 10 Jahre gute Zeiten. Jeder Trottel konnte mit Immobilien reich werden. Einfach kaufen, mit niedrigen Zinsen finanzieren und auf die Wertsteigerung hoffen.
Doch die Party ist zu Ende. Aus diesen Gründen!
#1 Steigende Zinsen
Die Notenbanken haben die Niedrigzinsparty beendet. Konntest Du vor einem Jahr noch für unter 1% Zinsen (bei einer 10-jährigen Laufzeit) Dein Immobilienprojekt finanzieren, so sind die Zinsen jetzt kräftig auf über 3% gestiegen.
Das ist in der historischen Betrachtung zwar immer noch wenig, aber die Finanzierung von Immobilien ist deutlich teurer geworden.
Beispiel:
500.000 Euro Finanzierung über 10 Jahre Volltilgung zu 1%, Gesamtkosten für Dich: 525.623,44 Euro
500.000 Euro Finanzierung über 10 Jahre Volltilgung zu 3%, Gesamtkosten für Dich: 579.358,69 Euro
Über 50.000 Euro Mehrkosten für Dich!
Viele Menschen werden sich keine Immobilie mehr leisten können. Das drückt die Nachfrage nach unten.
#2 Inflation – nicht gut für Immobilien
Du sagst bestimmt: In Zeiten hoher Inflation sind Immobilien eine gute Anlageklasse, denn schließlich werden Immobilien immer etwas wert sein. Das stimmt nur bedingt!
Die hohe Inflation schlägt sich in den Nebenkosten nieder. Das siehst Du derzeit. Können sich Deine Mieter das leisten?
Falls nicht, zahlst Du die Zeche. Das drückt ganz schön auf die Rendite.
#3 Grüne Politik
Deutschland macht derzeit die dümmste Politik der Welt. Unsere Wirtschaft droht der härteste Crash in der Geschichte. Wir reisen mit dem erhobenen Zeigefinger zu unserem wichtigsten Handelspartner nach China. Das kommt bestimmt gut an.
Und wir haben die dümmste Energiepolitik der Welt. Wir schalten in der größten Energiekrise unsere Landes die Atomkraft ab.
Das ist sportlich.
Es kommt noch was hinzu. In Deutschland fehlt Wohnraum. Was machen wir. Wir verpflichten Besitzer von alten Häusern zur energetischen Sanierung.
Das können sich viele Vermieter nicht leisten. Sie werden verkaufen müssen. Alte Häuser werden den Markt fluten und die Preise werden fallen.
#4 Trottelfinanzierungen fluten den Markt
Kennst Du die Hypothekenghettos? Seelenlose Neubauten vor den Toren der Stadt. Grau in graun, mit Steingarten und dem immer gleich langweiligem Design. Super langweilig.
Das Problem ist nur, dass solche Immobilien von vielen Trotteln finanziert wurden. Um ein paar Prozente zu sparen haben sie ihre Kredite meist mit nur einer kurzfristigen Zinsfestschreibung finanziert. Statt die Zinsen über 15 Jahre zu sichern, taten sie das nur für 5 oder gar mit variablen Zinsen.
Das wird jetzt zum Problem. Bei den teuren Neufinanzierungen werden die Konditionen sehr teuer werden. Viele der Trottel werden gleichzeitig verkaufen müssen. Das Angebot steigt, die Preise fallen.
Jetzt kommt die Zeit der Schnäppchenjäger.
#5 Eigenkapitalanforderungen steigen
110% Finanzierungen werden der Vergangenheit angehören. In einem sinkenden Markt werden die Banken darauf drängen, dass Du mehr Eigenkapital bei einer Finanzierungen mitbringen musst.
Statt mit 0 Euro eine Immobilie zu kaufen, musst Du jetzt 100.000 oder mehr mitbringen. Das schafft keiner, erst recht nicht in der Inflation. Das Leben wird immer teurer, da können viele nicht mehr für eine Immobilie sparen.
Das wird die Nachfrage einbrechen lassen.
Fazit
Der Immobilienmarkt ist derzeit mehr als überhitzt. Das wird sich jetzt wegen verschiedenen Faktoren massiv ändern.
Aber in jeder Krise liegt eine Chance! Du wirst in der Zukunft wieder Immobilienschnäppchen finden. Das macht die Anlageklasse wieder interessant.
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