Kaum eine Frage beschäftigt Immobilienkäufer derzeit so sehr wie diese: Steht der große Immobilien Crash noch bevor oder werden die Preise weiter steigen?
Eine aktuelle Analyse von ImmoScout24 liefert dazu spannende Zahlen. Sie zeigt, dass viele Eigentümer durch deutlich höhere Bauzinsen vor einer teuren Anschlussfinanzierung stehen, während die Immobilienwerte seit 2016 gleichzeitig im Durchschnitt um rund 71 Prozent gestiegen sind. Genau diese Entwicklung zeigt, warum ich zwar nicht an einen flächendeckenden Immobilien Crash glaube, den deutschen Immobilienmarkt in den kommenden Jahren aber trotzdem vor großen Herausforderungen sehe.
Seit Jahren überschlagen sich die Schlagzeilen. Die einen sehen den Zusammenbruch des Immobilienmarktes, weil die Bauzinsen gestiegen sind. Die anderen glauben, Wohnraum werde unbezahlbar und die Preise könnten nur eine Richtung kennen: nach oben.
Ich halte beide Extreme für falsch.
Ja, die Immobilienmärkte haben sich verändert. Ja, Finanzierungen sind heute deutlich teurer. Gleichzeitig wird in Deutschland aber immer weniger gebaut und genau das könnte sich langfristig als der entscheidende Faktor herausstellen.
Ich glaube deshalb nicht, dass wir in den nächsten zehn Jahren einen flächendeckenden Preisverfall erleben werden. Ich glaube vielmehr, dass Eigentum immer knapper wird und sich dadurch die Schere zwischen Eigentümern und Mietern weiter öffnet.
Für viele Eigentümer beginnt jetzt das böse Erwachen
Während sich viele über steigende Immobilienpreise freuen, rollt auf Hunderttausende Hausbesitzer gerade ein ganz anderes Problem zu.
Die Anschlussfinanzierung.
Wer 2016 oder 2017 gebaut oder gekauft hat, konnte sich einen Immobilienkredit häufig zu 1,4 Prozent Sollzins sichern.
Damals schien die Welt in Ordnung. Die Europäische Zentralbank hielt die Zinsen künstlich niedrig, Kredite waren so günstig wie nie zuvor und viele Käufer kalkulierten ihre Finanzierung auf Kante.
Ein Prozent Tilgung? Kein Problem. Die monatliche Rate blieb angenehm niedrig.
Heute zeigt sich jedoch die Kehrseite dieser Entscheidung.
Denn die zehnjährige Zinsbindung läuft nun bei vielen Finanzierungen aus.
Aus 1,4 Prozent werden plötzlich rund 3,9 Prozent Sollzins.
Das verändert die gesamte Kalkulation.
Die Anschlussfinanzierung kann zur Kostenfalle werden
Viele Eigentümer machen einen entscheidenden Denkfehler.
Sie schauen ausschließlich auf den neuen Zinssatz.
Dabei entscheidet etwas ganz anderes darüber, wie teuer die Anschlussfinanzierung wird.
Die Restschuld.
Wer damals möglichst wenig getilgt hat, schuldet der Bank heute immer noch einen Großteil des ursprünglichen Darlehens.
Ein Beispiel zeigt die Dimension.
Bei einem Darlehen über 350.000 Euro lag die Monatsrate 2016 bei rund 700 Euro, wenn lediglich ein Prozent getilgt wurde.
Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld noch immer über 312.000 Euro.
Muss diese Summe nun zu fast vier Prozent weiterfinanziert werden, steigt die Monatsrate auf etwa 1.276 Euro.
Das bedeutet 576 Euro mehr pro Monat, fast 6.900 Euro Mehrbelastung pro Jahr und eine Steigerung der monatlichen Rate um 82 Prozent.
Für viele Familien dürfte das ein erheblicher Einschnitt sein.
Hohe Tilgung war Gold wert
Die Zahlen zeigen gleichzeitig eine wichtige Lehre.
Wer damals zwei oder sogar drei Prozent getilgt hat, steht heute deutlich besser da.
Bei einer Tilgung von einem Prozent steigt die Monatsrate um 82 Prozent.
Bei zwei Prozent Tilgung beträgt der Anstieg nur noch 36 Prozent.
Bei drei Prozent Tilgung sind es lediglich 6 Prozent.
Eine höhere Tilgung kostet am Anfang zwar etwas mehr.
Langfristig spart sie jedoch enorme Zinskosten und schützt vor genau dem Schock, den viele Eigentümer jetzt erleben.
Gerade in Niedrigzinsphasen lohnt es sich fast immer, die günstigen Zinsen zu nutzen und möglichst viel Schulden abzubauen.
Die gute Nachricht: Die meisten Immobilien sind heute deutlich mehr wert
Bei allen schlechten Nachrichten gibt es auch eine positive Seite.
Die Immobilienpreise haben sich seit 2016 fast überall hervorragend entwickelt.
Laut der Analyse von ImmoScout24 sind die Kaufpreise deutschlandweit im Durchschnitt um rund 71 Prozent gestiegen.
In manchen Regionen sogar deutlich stärker.
Die größten Gewinner sind die Landkreise Oder Spree mit 113 Prozent, Holzminden mit 109 Prozent, Ostprignitz Ruppin mit 105 Prozent, Märkisch Oderland mit 104 Prozent und Barnim mit 102 Prozent.
Auch die Metropolen entwickelten sich beeindruckend.
Leipzig legte um 81 Prozent zu, Berlin um 80 Prozent, Köln um 66 Prozent, Düsseldorf um 61 Prozent, Hamburg und Frankfurt jeweils um 56 Prozent und selbst München verzeichnete noch einen Anstieg von 43 Prozent.
Viele Eigentümer besitzen heute Vermögenswerte, die teilweise mehrere Hunderttausend Euro über dem damaligen Kaufpreis liegen.
Genau das kann bei der Anschlussfinanzierung helfen.
Denn Banken vergeben häufig bessere Konditionen, wenn der Immobilienwert gestiegen ist und dadurch der Beleihungsauslauf sinkt.
Eine aktuelle Immobilienbewertung kann sich deshalb durchaus lohnen.
Warum ich trotzdem keinen Immobilien Crash erwarte
Viele Analysten warnen seit Jahren vor einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes.
Ich sehe dafür derzeit keine überzeugenden Argumente.
Der Grund ist einfach.
Die Diskussion dreht sich fast ausschließlich um die Nachfrage.
Die Angebotsseite wird dagegen häufig völlig unterschätzt.
Deutschland baut seit Jahren deutlich weniger Wohnungen, als eigentlich benötigt würden.
Immer mehr Bauunternehmen geraten in Schwierigkeiten.
Projektentwickler verschieben Bauvorhaben oder geben sie ganz auf.
Hinzu kommen deutlich höhere Baukosten, steigende Löhne, teure Grundstücke, strengere energetische Anforderungen, immer mehr Bürokratie und lange Genehmigungsverfahren.
Jede neue Regulierung verteuert das Bauen zusätzlich.
Das Ergebnis ist offensichtlich.
Es entsteht schlicht zu wenig neuer Wohnraum.
Und solange Wohnraum knapp bleibt, spricht vieles gegen einen flächendeckenden Preisverfall.
Die goldenen Jahre sind allerdings vorbei
Das bedeutet allerdings nicht, dass Immobilienpreise künftig wieder jedes Jahr zweistellig steigen.
Diese Phase wurde vor allem durch die Nullzinspolitik ermöglicht.
Diese Zeiten sind vorbei.
Ich rechne deshalb mit einem Markt, der wesentlich differenzierter wird.
Gute Lagen bleiben gefragt.
Schlechte Lagen bekommen Probleme.
Eine Eigentumswohnung in München, Hamburg oder Berlin wird sich langfristig wahrscheinlich anders entwickeln als ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus in einer Region mit schrumpfender Bevölkerung.
Der Immobilienmarkt wird künftig deutlich stärker zwischen Qualität und Lage unterscheiden.
Die eigentliche Bombe tickt bei der Finanzierung
Die größte Gefahr sehe ich deshalb gar nicht bei den Immobilienpreisen.
Die eigentliche Gefahr liegt bei den Eigentümern.
Hunderttausende Familien werden in den kommenden Jahren ihre günstigen Kredite ersetzen müssen.
Viele werden plötzlich mehrere Hundert oder sogar über Tausend Euro mehr pro Monat zahlen müssen.
Nicht weil ihre Immobilie weniger wert geworden ist.
Sondern weil Geld wieder einen Preis hat.
Und genau das dürfte zahlreiche Haushalte finanziell stark belasten.
Mein Fazit
Ich glaube, dass der deutsche Immobilienmarkt in den kommenden zehn Jahren deutlich robuster sein wird, als viele Crash Propheten erwarten.
Nicht weil alles perfekt läuft.
Sondern weil das Angebot dauerhaft zu knapp bleibt.
Für Eigentümer wird die Finanzierung schwieriger.
Für Käufer wird der Einstieg teurer.
Für Mieter wird Wohnraum vermutlich noch knapper.
Und genau deshalb glaube ich, dass die eigentliche Entwicklung der nächsten zehn Jahre nicht ein spektakulärer Preissturz sein wird.
Der eigentliche Trend lautet: Immer weniger Menschen werden sich Wohneigentum leisten können, während bestehende Immobilien in guten Lagen langfristig weiter an Wert gewinnen.
Das ist aus meiner Sicht die eigentliche Tragödie des deutschen Immobilienmarktes.
Nicht die Preise werden zum größten Problem, sondern der Zugang zu Eigentum.
Wer bereits heute eine Immobilie besitzt, dürfte langfristig zu den Gewinnern gehören.
Wer dagegen erst in einigen Jahren kaufen möchte, wird es vermutlich schwerer haben als jede Generation zuvor.
Wie werden sich die Immobilienpreise deiner Meinung nach in den nächsten zehn Jahren entwickeln? Schreib es in die Kommentare!