Mein Immobilienprojekt – was sagt ihr dazu?

Ich brauche mal die ehrliche Meinung der Community. Nicht die Hochglanz-Instagram-„Betongold“-Meinung, sondern eine nüchterne Einschätzung von Leuten, die rechnen können.

Ich plane auf einem Grundstück, das mir bereits gehört, eine Doppelhaushälfte mit zwei Wohnungen zu bauen. Das Grundstück hat einen Wert von etwa 50.000 Euro. Die reinen Baukosten liegen aktuell bei rund 620.000 Euro. Willkommen im Deutschland des Jahres 2026, wo selbst eine Doppelhaushälfte mittlerweile fast so kalkuliert wird wie früher ein Mehrfamilienhaus.

Geplant sind zwei Wohnungen mit jeweils 75 Quadratmetern. Zielgruppe wären aus meiner Sicht eher solide Mieter mit mittlerem bis gutem Einkommen. Keine Luxusvermietung, aber eben auch kein Billigprodukt.

Das Gebäude soll im QNG-Standard errichtet werden. Bedeutet: sehr niedriger Energieverbrauch, moderne Technik, Klimatisierung und langfristig wahrscheinlich deutlich weniger regulatorische Risiken als beim Altbau. Genau das ist für mich einer der wichtigsten Punkte. Ich glaube persönlich nicht daran, dass energetisch schlechte Immobilien in Deutschland in den nächsten 10 bis 20 Jahren entspannter werden. Eher im Gegenteil.

Der eigentliche Hebel ist aber steuerlich interessant. Für QNG-Gebäude gibt es die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Bedeutet konkret: Zusätzlich zur normalen Abschreibung können über vier Jahre jeweils 5 Prozent der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Insgesamt also bis zu 20 Prozent extra.

Und genau deshalb schaue ich mir das Projekt ernsthaft an.

Jetzt zu den harten Zahlen:

Baukosten: ca. 620.000 Euro
Grundstückswert: ca. 50.000 Euro
Gesamtwert Projekt: rund 670.000 Euro

Monatliche Rate an die Bank: ca. 3.000 Euro
Kaltmiete: 12 Euro pro Quadratmeter
Gesamtmiete: 1.800 Euro monatlich

Und jetzt kommt genau der Punkt, an dem die meisten Instagram-Immobiliengurus aus dem Bild laufen würden: Das Ding trägt sich am Anfang natürlich nicht von selbst.

Rein operativ würde ich jeden Monat Geld zuschießen. Die Steuerersparnis macht das Projekt allerdings deutlich attraktiver. Gleichzeitig baue ich Vermögen über Tilgung auf und habe am Ende ein modernes, energetisch hochwertiges Gebäude auf eigenem Grundstück.

Aber trotzdem bleibt die Frage: Ist das ein gutes Investment oder rede ich mir das schön?

Ich merke immer mehr, wie unterschiedlich Immobilien eigentlich bewertet werden. Die einen sagen: „Negative Cashflows niemals anfassen.“ Die anderen sagen: „Lage, Qualität und Steuerhebel schlagen kurzfristigen Cashflow.“

Ich bin ehrlich: Ich bin selbst hin- und hergerissen.

Deshalb interessiert mich eure Meinung:
Würdet ihr so ein Projekt heute noch machen?
Oder würdet ihr sagen: Zu teuer, zu wenig Rendite, zu viel Risiko?