Ich brauche mal die ehrliche Meinung der Community. Nicht die Hochglanz-Instagram-„Betongold“-Meinung, sondern eine nüchterne Einschätzung von Leuten, die rechnen können.
Ich plane auf einem Grundstück, das mir bereits gehört, eine Doppelhaushälfte mit zwei Wohnungen zu bauen. Das Grundstück hat einen Wert von etwa 50.000 Euro. Die reinen Baukosten liegen aktuell bei rund 620.000 Euro. Willkommen im Deutschland des Jahres 2026, wo selbst eine Doppelhaushälfte mittlerweile fast so kalkuliert wird wie früher ein Mehrfamilienhaus.
Geplant sind zwei Wohnungen mit jeweils 75 Quadratmetern. Zielgruppe wären aus meiner Sicht eher solide Mieter mit mittlerem bis gutem Einkommen. Keine Luxusvermietung, aber eben auch kein Billigprodukt.
Das Gebäude soll im QNG-Standard errichtet werden. Bedeutet: sehr niedriger Energieverbrauch, moderne Technik, Klimatisierung und langfristig wahrscheinlich deutlich weniger regulatorische Risiken als beim Altbau. Genau das ist für mich einer der wichtigsten Punkte. Ich glaube persönlich nicht daran, dass energetisch schlechte Immobilien in Deutschland in den nächsten 10 bis 20 Jahren entspannter werden. Eher im Gegenteil.
Der eigentliche Hebel ist aber steuerlich interessant. Für QNG-Gebäude gibt es die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Bedeutet konkret: Zusätzlich zur normalen Abschreibung können über vier Jahre jeweils 5 Prozent der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Insgesamt also bis zu 20 Prozent extra.
Und genau deshalb schaue ich mir das Projekt ernsthaft an.
Jetzt zu den harten Zahlen:
Baukosten: ca. 620.000 Euro
Grundstückswert: ca. 50.000 Euro
Gesamtwert Projekt: rund 670.000 Euro
Monatliche Rate an die Bank: ca. 3.000 Euro
Kaltmiete: 12 Euro pro Quadratmeter
Gesamtmiete: 1.800 Euro monatlich
Und jetzt kommt genau der Punkt, an dem die meisten Instagram-Immobiliengurus aus dem Bild laufen würden: Das Ding trägt sich am Anfang natürlich nicht von selbst.
Rein operativ würde ich jeden Monat Geld zuschießen. Die Steuerersparnis macht das Projekt allerdings deutlich attraktiver. Gleichzeitig baue ich Vermögen über Tilgung auf und habe am Ende ein modernes, energetisch hochwertiges Gebäude auf eigenem Grundstück.
Aber trotzdem bleibt die Frage: Ist das ein gutes Investment oder rede ich mir das schön?
Ich merke immer mehr, wie unterschiedlich Immobilien eigentlich bewertet werden. Die einen sagen: „Negative Cashflows niemals anfassen.“ Die anderen sagen: „Lage, Qualität und Steuerhebel schlagen kurzfristigen Cashflow.“
Ich bin ehrlich: Ich bin selbst hin- und hergerissen.
Deshalb interessiert mich eure Meinung:
Würdet ihr so ein Projekt heute noch machen?
Oder würdet ihr sagen: Zu teuer, zu wenig Rendite, zu viel Risiko?
Prüfe auf jedenfall vorher was die der Stromanschluss kosten wird. Jeder Netzbetreiber hat andere Preise. Bei einen hohen Leistungsbedarf über 80 KW (hat man mittlerweile schnell, Wärmepumpe, Wallbox und co) und einer ungünstigen Entfernung zur Trafoststation kann so ein Anschluss um die 50k € kosten.
Guter Hinweis, danke. Allerdings liegt das Grundstück in einem Neubaugebiet.
Also es muss ja jeder selbst wissen was er mit seinem Geld macht, aber 20-25Jahre bei einer Immobilie draufzahlen. Nach den 25-30 Jahren muss man wahrscheinlich auch schon wieder Geld in die Immobilie investieren, so schrottig wie heute gebaut wird.
Dann vielleicht noch ärger mit Mietern und die Auflagen für Vermieter steigen ja auch dauernd.
Also ich hätte da keine Lust drauf.
Plus was macht man wenn man mal arbeitslos wird zwischendurch?
Wie zahlt man dann den Kredit weiter zurück?
Aktien wären da tausendmal entspannter. Leider bekommt man von der Bank wahrscheinlich keinen 600.000 k Kredit um Aktien zu kaufen🙁
Das stimmt 😉
Wäre mir zu unlukrativ. Du baust für 4000 € pro qm und nimmst 144 € pro qm und Jahr ein. Was du nicht vergessen darfst: du musst erstmal rund 1 Jahr die Finanzierung stemmen (selbst noch nicht abgerufenes Geld hat Bereitstellungskosten) bevor was rein kommt. Das ist zu wenig. Dann noch die Opportunitätskosten für dein Eigenkapital nicht vergessen… und das unternehmerische Risiko einer Baustelle… Ich würde entweder mit viel Eigenleistung reingehen, da kannst du viel sparen oder zu verbessernden Bestand nehmen oder beides. Ansonsten musst du ins Luxussegment bauen und eher 18-22 € nehmen, damit sich das lohnt. Das ist ja der Grund warum genau das gemacht wird…
Also aus Renditesicht ist das noch etwas unausgereift. Da brauchst du irgendeinen Vorteil (günstiger Kauf, eigene Leistung, Luxusklientel, Sondervermietungsmodell, o.Ä.) um nicht ganz dick im Risiko zu stehen und was dran verdienen zu können.
MfG Peet
Danke, guter Hinweis.
Rede mit den Nachbarn, falls es diese gibt. Die Baugenehmigung erzählt dir nicht was die Nachbarn stören wird und weswegen die dich verklagen könnten wenn man das aus dem Auge lässt. Siehe das Beispiel von einer Familie, welches das schon gebaute Haus um eine Etage erweiterte. Die Genehmigung dafür hatten Sie und alles sah gut aus aber die Rechnung haben Sie ohne die Nachbarn gemacht. Jetzt müssen die das Stockwerk wieder abbauen.
Danke für den Hinweis.
Ich würde es davon abhängig machen, ob Immobilien deine Leidenschaft sind oder ob es dir um die Investition mit dem Ziel geht, dein Geld zu vermehren.
Ich habe selbst ein 120 Jahre altes kleines Ferienhaus, das mich sehr glücklich macht. Die Vermietung ist gerade Kosten-deckend, reicher werde ich dadurch nicht wirklich, aber mein Herz hängt eben dran.
Ginge es mir um die Rendite, wäre der Aktienmarkt sooo viel besser. Und um einiges entspannter. Denn auch wenn die Mieter bei einem Neubau wenig zu meckern haben werden (nachdem die Kinderkrankheiten repariert sind), hast du einen hohen Kredit und bist mit der Bewirtschaftung immer mehr beschäftigt als mit einem Depot.
Danke, Immobilien sind schon mein Ding 🙂
Überzeugt mich ad hoc nicht. Da ich ein Mensch der Zahlen bin, würde ich mehrere Szenarien in einer Excel Tabelle durchrechnen.
Zudem würde ich meinen Business Case so rechnen, dass er auch ohne staatliche Anreize positiv ist.
Darüber hinaus sollte das Risiko angemessen verzinst werden. Meines Erachtens sollte man das ganze Thema nüchtern kaufmännisch angehen.
Auf den ersten Blick aber würde ich die Finger davon lassen, dass mit das Premium nicht angemessen erscheint und zu viele Risiken bei einer zu langen Laufzeit birgt.
Lage?
Dorf, an Autobahn, gute Nachfrage derzeit wegen Wehrtechnik.
Die ganze Kalkulation funktioniert nur mit zukünftig stabilen Verhältnissen am Ort (wie weit man dessen Grenzen auch immer fasst). Die sehe ich im Moment eher nicht.
Weiter unten schreibt ein Kommentator von mangelhafter Bauausführung. Die ist heute eher die Regel als die Ausnahme. Wir haben einen Architekten in der Familie und lassen von so etwas die Finger.
Also: Lass es!
Danke. Findest Du den Aspekt Ausführung so schwierig? Welche Erfahrungen hast Du gemacht?
Gesamtkosten: 670000, Mieteinnahmen/a: 12x 1800= 21600, dh. 31 Jahresmieten als Preis- genau da beißt es sich leider…Und genau das ist das Problem im Wohnungsbau- es ist einfach nicht rentabel, solides Mittelmaß zu bauen. Ist genauso wie mit den Versicherungen, die steuerlich gefördert werden: nützt nix, wenn kein Geld erwirtschaftet wird.